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          拆解租賃企業商業模式

          時間:2019-01-25 16:28:19   點擊量:0

          北京高房租的話題發酵多日后,終于產生階段性結果。8月22日,北京市住建委等多部門曝光了23家存在違法違規問題的中介機構。

          同時被曝光的,還有長租公寓領域存在的八類問題:哄抬房租、無照經營、不退押金、打隔斷群租、轉租他人、強制貸款付租金、對委托出租房不予維修、采取軟暴力(堵鎖眼,恐嚇,騷擾)威脅租房人等。

          隨著存量房時代的到來和“租售并舉”的提出,近年來,一批專業化租賃機構開始崛起,并進入擴張階段。根據貝殼研究院的數據,截至今年上半年,全國十大城市機構化房源占比為9%,未來將不斷擴大,并催生一批規模龐大的運營商。

          這些企業一定程度上改變了租賃市場分散、無序的狀況,但到目前為止,仍然未能使行業變得規范。在推高租金的諸多因素中,機構之間的惡性競爭和違規行為,仍是不可回避的一項。

          那么,過去這些年,租賃企業的商業模式發生了哪些變化?隨著租售并舉時代的到來,合規與盈利能否得到解決?

          “空置期”的秘密

          長期以來,房屋租賃公司多以居間服務的方式來運作。即發布房源信息、介紹房主和租客見面并簽訂租賃合同,然后收取約相當于一個月租金的服務費。

          在網絡化、平臺化的趨勢下,信息不對稱的局面逐漸改善,居間服務降溫,租賃公司(中介)更多地承擔類似“二房東”的角色。具體做法是,租賃公司與房主簽訂房屋托管合同,取得房屋的管理權,然后以更高的價格將房屋出租。其間,租客和租賃公司——而非房主——簽訂合同,甚至不會和房主見面。在這種模式下,租賃公司的收入來源是差價。

          “雖然租賃行業不斷變化,但基本的利潤來源,就是從賺服務費變成吃差價。”北京某資深從業者向21世紀經濟報道說,從本質上說,長租公寓運營商都是“二房東”,只不過相對高級。

          “但當你進入吃差價階段時,就會衍生出很多的服務,盈利點也開始增多。”他表示,比如,為獲取更高的價差,機構會通過改善裝修、打隔斷、提供增值服務(維修、保潔等),增加租賃空間,或提高居住舒適度。

          顯然,進入以“吃差價”為主要模式的租賃行業,成本結構也更為復雜。上述從業者表示,租賃企業的成本可大致分房源成本、運營成本兩大類。

          自如CEO熊林曾向21世紀經濟報道表示,運營成本主要來自于三個方面:一是配置裝修成本,機構化要比個人更有效率;二是人工成本;三是空置成本,如果空置率偏高,資本運營效率就下降了,利潤也會被攤薄。在熊林看來,空置成本是“問題的核心”。

          租賃企業會通過各種方式降低成本。據了解,大型長租公寓運營商有長期合作的裝修公司。由于風格統一,操作也頗為熟練。以自如為例,在北京,完成一間毛坯房的硬裝,通常只需要15-20天的時間,效率驚人。此外,在家具家電的采購中,大型運營商也能通過集中采購的方式將成本降低。

          而在減少空置期、節約空置成本方面,運營商更是有一套獨特的做法。

          今年5月,王宇(化名)將位于北京東五環某小區的一套55平方米的房屋委托給自如,雙方簽訂了三年的委托合同。他向21世紀經濟報道表示,由于是毛坯房交付,在合同的第一年中,雙方約定了3個月的空置期,用于房屋裝修和前期尋租。合同的后兩年,每年約定25天的空置期,用于房屋的到期騰退與轉租。

          王宇表示,這接近5個月的空置期,并不算在托管期限之內。也即,雙方簽訂的托管合同為三年,而自如持有房屋的時間約為三年五個月。

          在王宇看來,由于自如具有極高的裝修效率,北京租賃市場又處于供不應求的階段,5個月的空置期中,至少有一半的時間能被運營商“節省”出來。不僅不存在所謂的“空置成本”,還能據此獲得額外的收益。

          他同時表示,考慮到自如的品牌影響力,即使有一些小中介出價更高,他也仍然將房屋委托給自如進行管理。

          盈利前景仍不明朗

          根據城市房產網的數據,今年第二季度,50個典型城市租金收益率(年租金收入/房屋價值)為2.6%。其中,4個一線城市的平均租金收益率僅為1.7%。作為對比,2017年倫敦的指標為3%左右,紐約4.7%左右,洛杉磯5.7%左右,東京4.3%左右。

          該機構認為,我國部分城市的租金收益率處于較低水平,說明我國租金與房價的背離度較高。其原因在于“房價漲幅過大”。

          前述從業者向記者解釋租金的定價機制:綜合考慮成本、同區域內其他房源價格、市場走勢、淡旺季等各種因素。同時,品牌運營商還會再適當上浮。

          諸葛找房發布的數據顯示,2018年7月,北京市掛牌租賃房源平均租金為90.12元/平米·月,今年以來累計上漲15.75%。其中,品牌公寓平均租金為157.2元/平米·月,明顯高于市場平均水平。

          盡管如此,品牌公寓仍然面臨著盈利難題。到目前為止,尚無長租公寓品牌能夠實現全面盈利。今年年初,熊林曾向21世紀經濟報道表示,租賃行業的特點是,初期需要有經濟投入,在一定時間后,規模效應才能凸顯。目前仍然是投入期。

          蛋殼公寓創始人兼CEO高靖則給出這樣的答案,“對于盈利問題,我相信,資本市場都非常理性,大家看的必然是長遠目標和長期利益。現階段我們追求的是規模、服務和品牌,盈利不是我們考慮的問題。”

          為了盈利,租賃企業會采取一些不合規的手段來提高運營收入,如“打隔斷”等,但是,包括對房屋改造等均有硬性規定。

          “國際上,很多人口稠密的大城市允許運營商將房屋分隔出租。但在我國的很多城市,‘打隔斷’是嚴格禁止的,即使做好水電、消防等安全防范也不行。”前述從業者表示,這就相當于宣告了“N+1”模式的死亡。

          與此同時,對于房源成本相對較低的商業地產、廠房等物業來說,很多城市不允許調整水電系統,“那就基本沒法做了,沒有上下水的房源基本租不出去”。

          多數受訪者認為,近期關于房租的討論,能夠成為使租賃行業走向規范的契機。但從商業的角度來說,距離形成有效的盈利模式還有很長的路要走。

          至少在現階段,大部分從業者都對行業的盈利前景不甚樂觀。8月19日,SOHO中國董事長潘石屹說,“長租公寓不到1%的租金回報,租房的價格再翻一番還是虧本的。所以我覺得做這個生意的過程中,一定要有一個指引,不能偏離這個指引,賺錢的事情去做,不賺錢的事情別去做。別跟好多創業者一樣,以燒錢為榮,這是一條不歸路。”


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